在楼市中有一类稀奇家具，七八年前，它曾是楼市中的“香饽饽”，因为不限购、不限贷受到购房者热捧。

而近半年来，它却屡次出现时“买一套送一套”的告白中，沦为“楼市赠品”。

这等于地皮出让性质为买卖或办公，却被拓荒商作念成“类住宅”家具的商住公寓，大部分仅有40年或50年产权。近期在房地产拓荒商的样子营销中，卖不动的商住公寓屡次以赠品的花样出现，比如“买一套住宅、送一套公寓”“买江门、住广州”“买住宅，送公寓6年使用权”等。在这些营销套路背后，商住公寓到底有多难卖？

即便在楼市合座阐发尚可的一二线城市，商住公寓的去化也大宗存在压力，有机构统计，多城商住公寓库存积压，去化周期杰出8年。在部分一线城市，商住公寓价钱如故跌回十几年前，公寓家具的去化与周转已一衣带水。

楼市频现“买一送一”

近日，东莞一楼盘万科中天世纪水岸推出“买一套送一套”行为，引起不小的矜恤。

记者了解到，该楼盘总建面杰出了80万平方米，是东莞主城体量最大的旧改项目之一，精装房备案均价是4.2万元/平方米，项目户型涵盖89平方米至195平方米的三至四房。购房者在7月12日至7月28日之间，购买140平方米及以上户型，就可以免费获赠一套位于惠州的万科双月湾海景房公寓（指定房源），且限额有限、先到先得。参考公开平台信息，支援房源的总价在20多万元。

该楼盘的样子营销方式，被视为拓荒商在当地楼市下行期推出的一记“狠招”。

不外，这种所谓的“买一送一”早已不是独家案例，近半年来，类似的“买住宅、送公寓”优惠大地回春。

早在本年1月，广东江门的楼盘“嘉华新都汇”就打出了“买江门，住广州”的告白口号。买三线城市的屋子，怎么还能住到一线城市去呢？不得不说，这个告白语委果诱导东说念主。

正本，该项目如故卖了三年多，还在售一些大平层户型，而“送”的则是位于广州花都的商住公寓，广州和江门的项目同属于一家拓荒商，都是香港嘉华集团。

何况，所谓的“送”，也有些套路——其实是送广州公寓的首付款，一套广州的公寓也要大几十万，而首付款只需十多万，约等于买江门的住宅有一些扣头优惠辛勤。

本年6月，位于深圳宝安的京基智农山海公馆也推出过“买住宅送公寓”的行为，该项目那时宣传称，买一套78平摆布的住宅，就免费送一套38平的公寓，“月供一万，得手两套房”。

这亦然一个去化不畅的项目，记者了解到，京基智农山海公馆的住宅部分早在2022年就入市了，公寓部分于2023年8月取证入市，一直卖到2024年6月仍有一些尾货。为了清盘，该楼盘的打折力度比较大，客户既可以遴荐以住宅备案价钱的八五折购房，也可以遴荐按正常备案价买住宅，同期获赠一套公寓。

本年5月，广州也有一个楼盘保利锦上印推出“买一送一”行为，不外送的是公寓的使用权。

比拟上头所说的其他楼盘，保利锦上印的硬性条目稍好，楼盘距离广州地铁1号线坑口站约700米，配建36个班的小学，在售户型均为一字排开的板楼，两梯四户。该楼盘所“送”的公寓也在统一个小区里，挨着住宅楼。广州的公寓家具并未低廉，该小区的公寓总价约78万起，而该楼盘也证明，只送公寓的6年使用权，且要是遴荐了公寓使用权，就不行再参与其他优惠。

公寓去化逆境加重

总的来说，尽管近半年来许多楼盘打出“买一套住宅、送一套公寓”的告白，但噱头大于本色。

不外，值多礼贴的是，商住公寓如故渐渐沦为“楼市赠品”的变装，其去化逆境可见一斑。

凭据国度统计局数据，收尾本年5月末，世界待售商品房中，属性为办公的面积达到了5214万平方米，同比增长9.3%；买卖营业用房待售面积达到1.43亿平方米，同比增长2.0%。

具体来看，许多楼市合座阐发尚可的一二线城市，其商住公寓的去化也存在很大压力。

克而瑞数据表现，近三年广州公寓成交量逐年下滑，客岁全年，广州新建商住公寓供应仅8115套，成交9647套，这是自2012年以来供求数据初度双双跌破一万套。收尾2024年3月，广州公寓库存达到28155套，去化周期长达31个月。而广州公寓去化最难的等于小户型家具，30平方米到50平方米面积段的库存套数最多。

深圳的商住公寓商场滞销情况也存在已久，早在2020年，深圳就罢手了商住公寓用地审批，客岁9月又出台新政，让港澳住户可以目田购买深圳的非住宅类商办物业或商务公寓，放开套数限制。即便策略多管都下，深圳一些在售商住公寓项目仍然去化粗重，有项目按备案价打五折出售，也有项目开盘4个月仅网签了3套。

二线城市东莞的公寓家具供应与成交一样出现大幅减少的情况。据华夏相干院统计，2024年上半年，东莞公寓家具的供应套数为856套，同比下降超七成；成交方面，上半年东莞的公寓共成交2051套，同比下降35%。

本月初，湖南省会长沙市出台新规，称要将合乎条目的商住公寓产权性质转为住宅。在这背后，长沙的商住公寓去化压力也退却小觑。据湖南华夏相干院，收尾2024年5月，长沙内五区商住类物业库存达250万平方米（不包含现房），其中商住公寓的库存量达到了135万平方米，去化周期高达58个月，公寓成交抓续低迷，合座存量积压，有在售公寓项目价钱如故“腰斩”。

不外，由于“商改住”策略现时并未大面积铺开，房企向政府请求性质变更也要走一个不短的过程，在去化粗重确当下，商住公寓变身“购房赠品”，成为部分公寓项办法前途之一。

价钱跌回十年前

如今不好卖的商住公寓，也曾却是楼市中的“香饽饽”。

2016年到2018年，在楼市最火热的年份里，商住公寓因为不限购、不限贷而成为住宅的热点替代品，销售一度火爆。

2016年驱动的那一波楼市高涨中，各城关于住宅类家具出台了许多限制性法子，比如限购、限售、限制户型面积等，这时辰商住公寓驱动“逆袭”，展示出其上风。当购房者手中如故莫得购房履历，好像因楼市太火爆而摇不到“入场券”，却又思投资一套区位还可以的屋子，商住公寓就成了首选。

历史数据表现，2016年，上海旅社式公寓成交42306套，约占当年新建商品房成交总量的四分之一，全市旅社式公寓成交均价24937元/平方米，同比高涨13.6%。

2017年时，由于出台住宅限购，长沙的商住公寓行情火爆，售价甚而达到临近住宅项办法1.5倍，中枢城区的旅社劳动式公寓站上2万元/平方米。

一样的情况也在成都发生过，2018年时，成都楼市转热，当年5月出台“最严限购令”，在这之后，许多莫得购房履历却又需要买房的东说念主就把方针转向了公寓家具，豪华大平层公寓在成都商场亦然一个稀奇的存在，那时的价钱是精深商品住宅的好几倍。

然则频年来，跟着楼市调控的减弱，住宅的购初学槛渐渐缩小，访佛楼市下行期，连住宅都不再好卖，公寓的去化也越发粗重了。

诸葛找房数据相干中心以为，自2017年以来，北京、天津、广州、深圳、厦门等中枢城市接踵发布策略限制“商改住”，也对公寓商场产生了立竿见影的影响，导致商住公寓去化“大滑坡”，好多思要将公寓当作短期过渡居所的购房者以及部分投资客都被动离场。

该相干中心称，北京、上海、南京、广州等城市自2017年后，公寓库存居高不下，去化周期高企，上海最长曾杰出100个月，广州去化周期最短，也达到40个月。

价钱方面，不少城市的商住公寓价钱如故跌回十几年前。以北京为例，据诸葛找房数据相干中心统计，北京商住公寓成交均价曾于2017年来到顶峰，达35668元/平方米，而2023年的成交均价仅为21366元/平方米，比2010年时的均价还要低。

诸葛找房数据相干中心以为，现时多城存在商住公寓项目库存积压、去化周期杰出8年的情况，给房企以及商场带来严重影响。

镜鉴筹商首创东说念办法宏伟则对记者默示，往常谈到房地产去库存，咱们一般都联思到住宅去库存，其已毕在商办类项目去库存压力也畸形大。

为了措置商住公寓去化难的问题，近期海南万宁和长沙如故允许合乎条目的买卖办公产权的类住宅转换性质，成为住宅产权，部分项目如故在文告中。张宏伟忽视，更多有商住公寓库存压力的城市应当效仿跟进这一策略，此外，现时多地通过政府公开搜集或地点国企收购存量商品住房用作保险性住房，张宏伟忽视也将公寓项目纳入政府收储领域中。

诸葛找房数据相干中心则以为，要措置商住公寓库存积压问题，领先在策略方面可以顺应作出调动，对购买东说念主的限制、对最小分割面积的限制、关于限购等可以凭据商场具体情况优化放宽；其次，可以对购房主说念主提供一定的资金歪斜，如优惠补贴等；另外，撑抓商住项目改为长租房、公租房，多管都下助力存量房周转。

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马一凡

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